외국계 기업에 근무를 하다보면 가끔 주재원 집을 구해줘야 하는 경우가 있습니다.
보통은 전세 계약을 하지요. 이럴때 보증금 보존을 전세권 설정을 해야하는 경우가 있습니다.
보증금을 보호하는 방법에는 전세권 설정과 확정일자를 받는 방법이 있는데요
지금 부터 방법을 알아보도록 하겠습니다.
■ 전세권 설정
전세금을 지급하고 타인의 부동산을 그 용도에 따라 사용하기 위한 전세권을 신청하는 등기이다. 전세권 설정을 하게 되면 전세권의 목적이 되는 부동산에 대해 전세금이나 존속기간, 약정 등의 사항이 등기부에 기재된다.
이렇게 전세권 설정등기를 하게 되면 만약의 경우 보증금 반환이 어려울 때 주인의 동의와 상관없이 경매를 진행시켜 경매낙찰대금으로 보증금을 반환 받을 수 있다.
[민법 제6장 전세권 설정 303조 전세권의 내용, 318조 전세권자의 경매청구권]
단점으로는 ...
- 전세권 설정등기는 주인의 동의가 없으면 설정을 할 수 없다.
- 전세금에 따라 등록세, 교육세, 인지대, 증지대 등 비용이 소요 된다.
예) 전세금이 1억 3천 만원의 경우 50만원 ~ 60만원 예상
위의 이유로 전세권 설정이 어려운 경우 확정일자라도 받아 놓는것이 좋습니다.
■ 대안 : 확정일자 등록
확정일자는 그 날짜에 임대차계약서가 존재한다는 사실을 증명하기 위하여 임대계약서에 공신력 있는 기관(주민센터 등)에서 확인인(印)을 받아 확정일자부의 번호를 계약서상에 기재하는 것을 말한다.
확정일자와 입주 및 전입신고를 마친 주택임차인은 경매절차에서 자기 확정일자보다 늦은 후순위권리자, 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다.
단, 이 우선변제권은 주택의 입주, 주민등록의 전입, 확정일자라는 3가지 요건을 모두 갖추어야 되고 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 정해진다.
[주택임대차보호법 제3조의 2 보증금의 회수 2항]
확정일자는 주민센타에서 저렴한 비용(\900)으로 계약서만 있으면 임대인의 동의 없이 간편하게 받을 수 있다. 는것이 장점이지만..
단점으로는
- 개인만 해당되며 확정일자 등록자가 실제 입주, 주민등록의 전입(외국인의 경우 출입국 관리사무소에 국내거소신고로 갈음)을 해야만 한다.
- 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우, 확정일자를 갖춘 임차인은 별도로 임차보증금 반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받아야 경매를 집행시킬 수 있다.
■ 담당자 의견
만약의 경우 전세 보증금을 안전하고 신속하게 반환 받고 주재원의 교체등을 감안하여 법인명의로 전세계약을 하고 전세권을 설정하는 것이 타당하다고 판단 됨
※ 참고자료
전세권 설정등기와 확정일자
전세권 설정등기와 확정일자의 차이점을 알아 보겠습니다 ^^
1. 전세권 설정등기란??
전세권 설등등기를 하게되면 등기부 등본만으로 세입자가 있다는 것을 명확히 알 수 있습니다. 금액도 함께 기재됩니다.
아래사진 '을구' 빨간색으로 ⑥번 보시면 전세권설정이라고 되어있고 옆에 '권리 및 기타사항'에 보시면 금액이 나와있습니다.
<전세권등기의 목적 및 효력>
- 전세권 설정등기의 목적은 임차 보증금의 안전한 확보와 반환의 용이함을 목적으로 한다고 할 수 있습니다.
전세권 설정등기는 주인의 동의가 없으면 설정을 할 수 없다는 단점이 있습니다.
확보 면에서 본다면 건물가격 부분에 대하여서만 보장 받으실 수 있습니다. 그러므로 토지와 건물가격 모든 부분에 대해 보호받으실수 있는 확정일자를 동반한 전세권 설정등기가 가장 이상적이고 안전한 보증금 확보 수단이라 할 수 있습니다.
주인의 악의적으로 또는 상황적으로 어려운 상황일때 보증금 반환이 쉽게 이루어질 수 없는 상황이라면 전세권설정등기의 효과가 빛을 발하게 됩니다. 왜냐하면 전세권등기를 해 놓은 상태라면 주인의 동의와 상관없이 경매를 진행시켜 경낙대금으로 보증금을
반환 받으실 수 있습니다. 이런부분 때문에 임대인이 전세권 설정등기 동의를 해주기를 꺼려하는 것이기도 하구요.
전세권 설정등기 비용은 금액에 따라 일정 요율을 적용하여 부과됩니다.
2. 확정일자란?
- 확정일자는 등기상 권리 관계에 타나나지는 않지만 임대차계약서상에 받는 날인(도장)이다.
주민센터, 등기소, 공증사무소 등에서 간단하게 받을 수 있다. 비용은 주민센터의 경우 600원이다.
확정일자는 앞에 서술했듯이 보증금 반환 부분에서 강력한 영향력을 발휘할 수는 없지만임차해 있는 집이 경매에 넘어가게된 상황에서
빛을 발합니다. 왜냐하면 전세권 설정은 건물부분에 대해서만 보장해주는 것에 비해 확정일자는 저렴한 비용으로 건물과 토지 모든
부분에서 보장 받으시는 것이기 때문에 보증금 반환부분에서 모든 부분을 보장받으실 수 있다는 것이다.
확정일자라 함은 권리관계의 순위를 정하는 하나의 방편이라 생각하시면 쉽다.
예를들어 등기상에 1순위 근저당권 설정이 2000.01.05일 이고 나의 확정일자가 2000.01.02일이라면 등기상에 나의 확정일자가 표시되어 있지 않더라도 등기상의 1순위 근저당권자보다 우선순위에 있다고 생각하시면 된다. 즉 이런상황에서 경매가 넘어간다면 나는 근저당권자보다 우선순위에 있으므로 보증금 회수의 걱정은 안하셔도 됩니다.
3. 확정일자와 전세권 설정등기의 차이점
| 구 분 | 확정일자 | 전세권 설정등기 |
| 주인동의 | 주인의 동의 불필요 (X) | 주인의 동의 필요 (O) |
| 자격요건 | 대항력을 갖추어야함 (계약, 전입신고, 실거주) *계약시 받을 수는 있지만 효력이 없음* |
실 입주와 전입신고가 필요없음 |
| 절차 | 주민센터, 등기소, 법원 등에서 임대차 계약서 원본에 날인(도장) 받음 |
구비서류를 지참하고 관할 등기소에서 등기 소유자: 인감1통, 인감도장, 등기필증 본인이 못갈경우 인감도장이 날인된 위임장 임차인:주민등록등본1통, 도장, 전세계약서 |
| 비용 | 900원(주민센터의 경우) | 등로세, 교육세, 인지대, 증지대 설정금액에 따라 다름 |
| 효력 | 건물 및 토지가격을 함산한 금액에서 보증금을 보상받을 수 있음 (경매를 진행 할 수 있는 강제성은 없음) |
건물 가격에 대해서만 보증금을 보상받음 (보증금 반환이 재때 이루어지지 않을 시 임대건물을 경매를 진행시켜 건물가격에 대한 보증금을 반환받을 수 있음) |