[부동산] 부동산 PF(Project Financing)란?

오늘은 부동산 PF(Project Financing)에 대해 알아보겠습니다.

증권사에서의 PF 업무는 두가지의 역할을 병행합니다.
팀에서 진행하는 프로젝트에 대한 지원, 서포팅과 새로운 프로젝트에 대한 발굴, 즉 금융 영업 두가지를 병행합니다.
경력 및 직급에 따라 그 비중이 달라지는 것이지요.

 
취급하는 프로젝트에 대해서는
1. 부동산 개발사업 프로젝트 파이낸싱
2. 현금흐름 유동화
3. 부동산 또는 자산에 대한 담보 대출
4. 펀드 또는 리츠의 이쿼티 인수금융 (국내, 해외 포함) 등입니다.

 
1. 프로젝트 파이낸싱

- 기본적으로 시공사의 책임 준공을 기반으로 하여, 준공 후의 시장가치 및 분양성을 평가하여 대출을 실행하는 업무입니다.
- 시공사의 참여 조건에 따라 현금 흐름을 작성하여 분석하고 상환 가능성 등을 파악하여 금리 및 수수료 등 자금 값을 책정합니다.
- 이에 대한 현금흐름을 작성하고 민감도를 분석하여 대출 위험성을 파악합니다.
- 이외에 개발사업 사업장별 특성(토지확보, 인허가, 법률 위험 등)을 파악하여 위험에 대처합니다.

 
2. 현금흐름 유동화
- PF도 기본적인 컨셉은 미래에 발생할 현금흐름을 담보로 하는 대출입니다.
- 확정매출 채권 유동화 등이 이 범주에 속하며, 장래에 유입될 현금흐름을 담보로 대출을 취급하는 것으로 내용은 위와 동일합니다.


3. 담보대출
- 자산의 가치를 평가(감정평가)하여 적정한 LTV를 산정하여 회수 가능성을 파악, 대출을 실행합니다.

 4. 펀드, 리츠 이쿼티 인수금융
- 이쿼티 투자자의 의사결정은 증권사보다 시간이 오래 걸리는 경향이 있어 증권사가 중간에 이쿼티를 투자하고 이것을 투자자에게 재매각하는 형태의 딜입니다.
- 펀드, 리츠에 편입되는 기초자산의 가치를 평가하고 이쿼티의 재매각 가능성에 대하여 판단하여 인수를 결정합니다.

 복잡해 보일 수도 있지만, 간단하게 말하자면 '투자할 만한 딜인가?'에 대한 판단의 과정이고 그러한 '투자할 만한 딜'을 찾는 것이 주 업무입니다.



업무진행절차

① 대출상담
차주와 부동산PF 대출상담 및 대출조건 협의와 추진타당성 여부 검토
프로젝트와 관련한 제반 여건 점검 및 금융구조 확정

② 신용조사
사업시행자 및 시공사에 대한 신용조사 및 해당사업 수행능력 검토

③ 사업타당성 검토
프로젝트의 분양성, 수익성, 상환가능성 등 제반 사업타당성 분석

④ 리스크 검토
사업의 시행 및 대출금 상환에 대한 각종 리스크 검토

⑤ 대출승인
내부의 대출승인에 따른 대주단 모집 등 차주와 대출에 관한 본격적인 절차 진행
내부 심사 및 의사결정 기구 심의 통과

⑥ 대주단 모집
주간사와 대주간 금융조건, 취급가능 규모 등 프로젝트 참여여부 협의
대주별로 ①~⑤의 절차가 반복 수행됨

⑦ 대주단 확정
대주별 내부 심사절차 진행 및 대출승인과 해당 프로젝트 최종 금융조건 등 확정

⑧ 자서 및 기표
대출조건 및 사업진행에 부합되는 대출약정 체결 및 각 대주별 대출실행
부동산PF LOAN 취급 완료