[부동산] 근린생활시설 용도변경 그리고 근생빌라란

■ 근린생활시설 용도변경

최근 건물을 통해 재테크를 하거나 사업하고자 하는 분들도 많아지고 있습니다. 
오늘은 이럴 때 발생할 수 있는 문제에 대해 말해 보겠습니다. 

우선 건물에는 제각각 사용해야 하는 용도가 정해져 있습니다. 
여기에서 벗어나게 된다면 용도 변경을 신청해야 하는데 만일 신청하지 않고 변경해서 사용하다 적발될 시에는 강제 이행금 등의 불이익이 발생할 수 있습니다. 

그렇다면 가장 많이 행해진다 볼 수 있는 근린생활시설 용도변경은 어떻게 이뤄지는지 알아보겠습니다.

근린생활시설은 크게 1종과 2종으로 나뉩니다.

'1종의 경우?'
근린생활시설은 일명 근생이라고도 불리며 집 근처에 밀집해 생활에 편리를 주는 시설이라 분류됩니다.
1종의 경우 바닥 면적이 1,000m² 이하인 편의점, 일용품 소매점 등이 있으며 500m² 이하의 탁구장 혹은 체육관 300m² 이하의 미용실, 세탁소, 치과 산후조리원 등이 있으며 도서관이나 파출소, 소방서는 물론 방송사 등이 이에 해당합니다.

'2종의 경우?'
2종의 경우 500m² 이하의 극장이나 소극장, 영화관 등이 있으며 교회나 성당 수도원 등의 종교 관련 시설이나 학원, 테니스장, 직업훈련소, 당구장, 골프장, 헬스장 등이 있다 볼 수 있습니다.

근린생활시설 용도 변경을 할 때 1종에서 2종 혹은 2종에서 1종으로 변경할 때도 있습니다. 편의점을 하던 자리인데 이곳에 헬스장을 차리고 싶다거나 부동산 중개소를 하다 제과점을 할 경우가 이에 해당합니다.

 

'허가와 신고는 다르다'
이렇게 같은 근린생활시설 내에서는 별도로 복잡한 절차를 거치지 않아도 신고만 하면 바로 용도가 변경됩니다. 
상당히 편리해진 것이죠. 
하지만 근생에서 다른 시설군으로 변경하게 될 때는 신고 혹은 허가를 밟으셔야만 합니다.

건축물은 건축법에 따라 자동차, 산업, 전기시설, 문화, 영업, 교육, 근생, 주거산업, 기타 이렇게 9가지로 나뉘게 됩니다. 차례로 1군부터 9군까지이며 상위에서 하위로 넘어갈 때는 신고를 하위에서 상위로 갈 때는 허가를 받으셔야 합니다.

허가는 내가 이렇게 바꾸려고 하는데 되겠냐 허락을 받는 것이고 신고는 통보와 가깝습니다. 
즉, 근생에서 주거 업무나 그 밖의 시설군으로 갈 때 신고만 하면 되지만,
교육이나 영업 쪽의 시설군으로 넘어가게 되면 허가 절차를 밟으셔야 합니다.

​만일 구조 변경을 하게 되면서 공사에 들어가야 한다면 면적에 따라 도면을 제출해야 하는 예도 있습니다. 
따라서 정확하게 하기 위해서는 인근 건축사무소를 방문해 도움을 받으셔도 좋습니다.

근생과 주거 공간은 엄연히 다르다 볼 수 있습니다. 
따라서 이 시설군에서 주거하시면 불법입니다. 
이 점 명시하셔서 근린생활시설 용도변경을 해야 한다면 절차를 밟으시는 것이 좋습니다.

■ 근생빌라란?

건축법상 용도가 상가인(2종 근린생활시설 등) 근린생활시설을 주택으로 전용한 불법 주택입니다. 
즉, 근생빌라란 애초에 불법시설을 말하는 용어입니다. 

이게 왜 불법일까요? 근린생활시설은 법적으로 상가인데 이를 주거용으로 허가 없이 용도변경한 것이기 때문입니다. 
그렇다면 왜 불법인데도 불구하고 생기는 걸까요? 임대인 입장에서는 본인의 부동산 자산을 최대한 활용하여 수익을 올리고 싶어 하지요. 

다세대 및 다가구 주택으로 건축물 용도를 설정하면 넓은 주차장 면적과 낮은 층수로 수익률을 극대화할 수 없으니 일종에 편법을 사용하여 우선 근린생활시설로 용도를 허가받은 뒤 이를 다세대 주택으로 불법으로 개조하는 것이지요

요약하자면 근생빌라는 
1. 기존 2종 근린생활시설을 주택용으로 개조하는 것 자체는 불법입니다. 
2. 주택용으로 개조하게 되면 매년 이행강제금이라는 것이 2회 이상 부과될 수 있습니다. 
3. 2종 근린생활시설을 주택으로 개조하여 사용하기 위해서는 용도변경이 필요하다.
4. 이를 위해서 설계사무소에 사전에 용도변경 가능 여부 확인 필요합니다!

추가로 임차인들과 임대차 계약 시 주의할 점은 
전입신고&확정일자 자체는 가능하나 기존 주택이 있는 경우 근생빌라로 전입신고가 이루어지면 주택으로 보고 양도소득세 계산 시 중과될 가능성 있습니다. 

그러므로 이를 회피하기 위해서는 사전에 전입신고를 하지 않는 조건으로 임대료를 저렴하게 하거나, 
보증금 없이 3개월 선새를 받는 방법을 검토해야 할 것으로 보입니다. 

이상 포스팅을 마치겠습니다.