[부동산] 부동산 신탁이란?

오늘은 부동산 분야에서 부동산신탁이라는 것을 알아보도록 하겠습니다.

부동산 신탁.. 아마도 일반 사람들은 아는분보다 모르는 분들이 더 많을것으로 생각되는데요..

우선 신탁이란 무엇인지? 그중에서 부동산 신탁이란 무엇인지? 국내 부동산 신탁회사에는 어디가 있는지? 주된 업무는 뭔지?에 대해 알아보겠습니다.

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1. 신탁이란?
위탁자가 수탁자에게 특정한 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 한 이후 수탁자에게 이익 또는 특정한 목적을 위해 그 재산권을 관리하고 처분하게 하도록 하는 법률관계입니다.

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2. 부동산 신탁회사란?

   가. 부동산 분야에 전문적인 지식이 부족한 부동산 소유자를 대신해서 부동산 개발, 관리, 운영하여 부동산 소유자에게 이익을 안겨다 주고 수수료를 받는 회사를 말합니다. 

 

  나. 다양한 유형의 부동산 신탁 업무가 있으며, 부동산개발신탁, 분양신탁, 관리신탁 등이 있습니다.

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3. 국내 부동산신탁회사

- 한국토지신탁, 대한토지신탁, 한국자산신탁, KB부동산신탁, 국제신탁, 생보부동산신탁, 아시아신탁, 코롬코자산신탁, 무궁화신탁

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4. 신탁회사 업무

  가. 신탁사는 위탁사 수탁자 우선 수익자 금융기관 등에서 자금을 융통해 쓰고 신탁이 종료하면 정산하여 줍니다.

  나. 금강위에서 정기적 감독하고 주기적 일간지에 공고하는 보증은 신탁사가 하지만 수익증권을 발행하여 개발업무를 수행합니다.

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5. 부동산 신탁등기 종류

   가. 담보신탁 : 가장 흔히 사용하는 신탁으로 부동산 등기신탁 계약체결 후 수익권증서를 받은 후 위탁자가 금융기관에서 돈을 빌리는 형태를 뜻합니다. 만약 빌린 채무액을 갚지 못할 경우 해당 부동산을 처분하여 금융기관의 돈을 갚게되는것이죠 즉, 담보신탁이란 위탁자가자신또는타인의채무내지는책임의이행을보장하기위해자기소유의재산을신탁회사에신탁하고수익권증서를담보로금융기관에서대출받는제도라고 생각하시면 됩니다.

ex) 부동산을 담보로 금융기관으로 자금을 조달하고자 하는 경우, 부동산 개발 사업 후 미분양 물건을 담보로 신규 대출 실행시, 리파이낸싱

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   나. 처분신탁 : 소유권이전등기를 신탁사의 명의로 진행한 후 해당부동산의 매매를 진행하는 형태를 뜻합니다 처분신탁은 등기부상 소유권만 관리하는 것 또는 해당 부동산과 소유권, 임차권까지 모두 관리하는 것으로 나뉘게 됩니다

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  다. 관리신탁 : 전문성이 없는 소유자가 소유권을 이전하고 소유권을 받은 수탁자는 계약에따라 각종 권리행사나 세무업무를 대신 진행하게 되는 형태를 뜻합니다

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​   라. 개발신탁 : 토지소유자가 본인의 토지 위에 건축사업을 진행할 때 여러 가지 업무진행 또는 자금관리를 신탁사가 맡아서 진행하게 되는 형태를 뜻합니다

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※ 길을 가다보면 오피스텔, 부동산 투자(분양)광고를 쉽게 볼 수 있습니다.

그런데 이 광고들을 유심히 들여다보면 부동산 신탁회사에서 자금 관리를 하기 때문에 안전하다는 광고 문구를 쉽게 접할 수 있습니다.이 부동산 신탁회사는 어떤 역할이고 진짜 안전한 방법이 될까요?

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예전에는 오피스텔 같은 부동산 분양을 받게되면 그 자금을 건설하는 측에서 관리를 하는데 이게 정말 건물 짓는데에 쓰이고 있는건지, 아니면 뒤로 빼돌려지고 있는것인지 쉽게 알 수가 없었습니다. 그래서 사기도 많이 당하고 그랬죠.

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하지만 부동산 신탁회사라는 자금관리 기관이 생기면서 건설하는 측에서 자금을 관리하는것이 아니라 부동산 신탁회사에서 자금을 관리하면서 건축에 필요할때 마다 신탁회사로 부터 돈을 타 쓰는 방식이 되겠습니다.

* 이것이 '개발신탁'을 이용한 사례라고 생각하시면 됩니다.

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그 덕에 조금더 투명한 돈관리가 되면서 신탁회사는 부동산이 잘 지어지고 있는지 감시하는 역할도 같이 하게 됩니다. 옛날에 비하면 확실히 투명성이 보장되어 있다고 할 수 있습니다.

하지만, 신탁회사를 통해서 자금관리를 한다고 하더라도 건설 주체의 또다른 어딘가에서 부도가 발생하면 신탁회사를 통한 자금관리를 받고 있다 하더라도 부도영향을 받을 수 밖에 없습니다.

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그렇게 되면 현재까지 쓰지 않은 자금과, 건축중인 건물을 매각하여 현금화해 투자자들에게 다시 돌려주게 됩니다. 이때 원금 손실은 피할 수 없겠죠.

 

그래서 요즘엔 처음부터 부동산 신탁회사가 직접 분양받는 경우도 있습니다. 이런 경우는 신탁회사와의 계약을 하게 되니 건설 주체가 어떤지 덜 신경쓸 수 있게 되죠. (*이를 '분양관리신탁'이라고 합니다.)

즉, 부동산 신탁회사가 직접 분양하는 경우는 그나마 조금더 안전하다 할 수el 있겠습니다.

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하지만 부동산 분양은 이런것도 주의 하셔야 합니다. 건축중인 건물에 분양받는거야 뭐 눈에 보이니 알 수 있는데, 땅조차도 구입하기 전에 분양부터 받아서 계약금이나 중도금을 받는 경우가 상당히 위험합니다.

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6. 기본용어

  가. 위탁자 : 소유재산(부동산)을 일정한 목적하에 수탁자에게 인도하는자 수탁자 신탁회사를 말하며 신탁재산을 수탁하여 신탁목적에 따라 관리· 처분하는자

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  나. 수탁자 : 신탁회사를 말하며 신탁재산을 수탁하여 신탁목적에 따라 관리/처분하는 자

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  다. 수익자 : 신탁행위에 따라 발생한 신탁이익을 받는자

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  라. 신탁원본: 신탁재산을 말하며 소유재산(부동산) 에 속하는 기타재산

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  마. 수익권 : 신탁해우이에 의하여 신탁의 수익과 원본을 받을 수 잇는 수익자의 기본 권리

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신탁제도를 잘 알고 부동산 투자시에 활용하면 여러가지 Risk를 회피할 수 있으니 공부를 별도로 해보시는 것도 좋겠습니다.

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advised by 법무법인 여정 신영은 변호사

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